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评论:楼市不景气 土地何以大卖

2015/2/5 9:07:13   来源:羊城晚报   浏览()  

      日前,财政部公布了最新2014年财政收支情况:地方政府性基金收入4.99万亿元,其中国有土地使用权出让收入4.26万亿元,同比增加1340亿元,增长3.2%。据悉,卖地收入超预期17%。多位业内人士向记者表示,地方卖地收入屡创新高,显示地方政府仍严重依赖土地财政。

  众所周知,2014年是中国楼市不景气的一年,或者说进入了调整周期,可以用“暗淡”、“低迷”等不景气词汇来形容中国楼市,不仅三四线城市房价与交易量双双大跌,就连一线城市房价也出现首次下跌。为此,大多数城市通过取消限购、限贷以及补贴购房等措施挽救楼市。

  而且,有数据显示去年某些月份,土地交易宗数与土地出让金总额出现下降,给人的感觉是土地市场在去年也不景气——由于房屋与土地穿着“连裆裤”,楼市拖累土地市场,一点也不让人意外。但很多人恐怕没有想到,算2014年“年账”之后,土地出让金收入非但没有下降,相反还在继续创造新高。

  2013年全国土地出让金收入总金额为4.1万亿元,首次超过4万亿元。而2014年这一数字高达4.26万亿元,继续刷新数据。一些人可能会不理解,去年中国楼市不景气,为何土地还会大卖?笔者以为,这要从多个角度来解读。

  有学者认为,2014年地方财政收入下滑,中央对地方发行债务有严格限制,加上平台清理,地方政府只能从土地出让收入上打主意。也就是说,多重因素叠加导致地方政府更依赖于土地财政,所以千方百计去卖地,推动土地出让金收入增长。数据显示,去年地方卖地收入超过地方财政收入一半,也是证明。

  除供应端推高土地出让金收入外,还应该从需求端来观察。虽说去年楼市整体不景气,但从去年下半年开始,在放松限购、限贷以及降息等多种因素刺激下,很多开发商不仅有了拿地的本钱——既有销售回款也有融来的资金或者贷款,而且信心增加,加上对市场预期有所改变,所以,拿地热情逐渐升温。

  尤其是一线城市,在去年11月到今年年初,土地市场升温比较明显,甚至在北京、上海等地相继出现“地王”。所以,需求端的变化也推动土地出让金收入创出新高。据悉,2015年开年半月不到,四个一线城市土地出让金就已超过200亿元,楼面地价也创出新高,这说明一线城市土地市场仍在升温,但三四线城市则不太乐观。

  其实,分析去年土地大卖不能忽视一个原因,即去年8月开始的土地出让金“大审计”能“倒逼”土地出让环节规范操作,并促使土地出让金应收尽收。过去多年来,很多地方政府违规、变相减免土地出让金、用地单位拖欠土地出让金等问题屡屡出现。去年土地审计风暴刮起后,最大限度地避免了土地出让金流失。

  笔者以为,去年土地大卖并不等于今年也大卖。虽然在财政收入增长放慢的情况下,地方政府更依赖于土地财政,更有卖地的动力,1月份百城房价止跌反弹迹象也已显现,但考虑到楼市库存高企,可以说,2015年中国楼市与土地市场的前景都是未知数。

  为此,地方政府应该早日走出土地财政泥潭,转变经济发展方式,通过创新驱动去拓展新的财政收入来源,如果继续依赖于卖地,存在很多不确定性。对于开发商来说,对2015年中国楼市不必悲观,也不能太乐观,还是谨慎拿地为好。

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